Ratgeber - Immobilienfinanzierung

Bausparen

In Österreich gibt es insgesamt vier Bausparkassen:

• Wüstenrot Bausparkasse AG
• Raiffeisen Bausparkasse GmbH
• start: bausparkasse Gen. mbH
• S-Bausparkasse AG

Diese Institute werben mit unterschiedlichen Konditionen um neue österreichische Kunden. Grundsätzlich kann zwischen fixer und variabler Verzinsung gewählt werden. Seit 1. April 2012 zahlt der Staat Österreich eine Prämie zwischen 1,5% und 4% von der geleisteten Spareinlage bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von EUR 1.200,-. Außerdem gibt es bei allen österreichischen Bausparkassen eine gesetzliche Mindestlaufzeit von sechs Jahren.

Ansparphase beim Bausparen

Während der Ansparphase kann der Sparbetrag monatlich, jährlich oder einmalig eingezahlt werden. Mit wenigen Ausnahmen beträgt die Laufzeit von Bausparprodukten grundsätzlich sechs Jahre. Außerdem können sie die steuerfreie staatliche Prämie in Anspruch nehmen. Steuerfrei bedeutet, dass diese Prämie nicht der KEST (Kapitalertragssteuer) unterliegt. Auch die Verzinsung des Sparbetrages kann flexibel gestaltet werden. Wählen Sie einfach zwischen einer variablen Verzinsung oder einem Fixzinssatz.

Darlehensphase beim Bausparen

Nach erfolgreich abgeleisteter Ansparphase können Sie ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Allerdings ist bereits nach 18monatiger Ansparphase ein günstiges Zwischendarlehen möglich. Die maximale Finanzierungssumme bei einem Bauspardarlehen beläuft sich pro Person auf EUR 180.000,-. Ein großer Vorteil des Bauspardarlehens ist die gesetzliche Zinsobergrenze von 6 %.

Staatliche Prämie

Die staatliche Bausparprämie für das Jahr 2016 beträgt unverändert 1,5 % auf die Einzahlungen, also maximal 18 Euro jährlich. Die Höhe dieser Prämie ist nicht für die gesamte Laufzeit garantiert, sondern wird jährlich neu festgelegt. Abhängig ist dies von der Zinsentwicklung am österreichischen Kapitalmarkt. Pro Person kann nur ein prämienbegünstigter Bausparvertrag abgeschlossen werden.

Vorteile eines Bausparvertrages

• Vorhersehbarer Wertzuwachs
• Kein Risiko
• Mittelfristige Laufzeit
• Staatliche Prämie (KEST-befreit)

Vergleichen Sie die österreichischen Bausparkassen und deren Angebote bzgl. Bauspardarlehen mit Hilfe unseres Kreditvergleichs.

Eigenkapital

Das Eigenkapital eines Kreditnehmers ist der Grundbaustein jeder Immobilienfinanzierung. Nicht nur der Kreditbetrag, sondern auch die monatliche Belastung verringert sich durch die Einbringung von Eigenmittel der Käufer oder Bauherren. Außerdem sinkt dadurch das Risiko der Banken, welche somit günstigere Konditionen anbieten. Durch die KIMV sind mindestens 20% Eigenmittel vorgeschrieben.

Verschaffen Sie sich mit unserem Kreditrechner einen Überblick über Ihr Finanzierungsvorhaben und finden Sie mit unserem Kreditvergleich die passenden Konditionen.

Eigenkapital für Kaufnebenkosten

Bei der Kreditvergabe orientieren sich die Banken am Kaufpreis und Marktwert einer Immobilie, da das Haus oder die Wohnung als Sicherheit für die Beleihung dient. Allerdings sind darin keine Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, etc.) enthalten, welche durch Eigenkapital des Käufers abgedeckt werden müssen. In der Regel kann man ungefähr 10% des Immobilienkaufpreises für die Kaufnebenkosten veranschlagen.

Eigenkapital spart Zinsen

Die Konditionen und der Zinssatz einer Eigenheimfinanzierung hängen vom Risiko für die Bank ab. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko für die Bank und damit der Zinssatz für den Kunden.

Risiko kalkulieren

In jedem Fall sollte man bei wenig Einsatz von Eigenkapital die Risiken vernünftig kalkulieren, damit die Finanzierung auf Dauer nicht zur finanziellen Belastung wird. Insbesondere wenn sich die Zinsen im Laufe der Laufzeit erhöhen, müssen die Kosten dennoch tragbar sein. Grundsätzlich sollte man sich einen fiktiven Zinssatz von 8 % p.a. leisten können, um bei Zinsanpassungen nach oben keinen finanziellen Engpass erleiden zu müssen. Aktuell befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, welche das Finanzieren von Immobilien einfacher macht, jedoch kann sich das bei langfristigen Laufzeiten von bis zu 35 Jahren im Laufe der Zeit auch ändern.

Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie kompetent und kostenlos zu Ihrer Baufinanzierung und helfen Ihnen ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot für Sie zu finden. Nutzen Sie unseren unverbindlichen Kreditvergleich um die passenden Konditionen für Ihre Eigenheimfinanzierung zu finden.

Grundbuch

Das österreichische Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis. Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte werden dort eingetragen. Rechte die im Grundbuch eingetragen werden sind z.B.: Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrecht, Baurecht und Dienstbarkeiten.

Außerdem können noch Anmerkungen wie Rangordnung, Konkurs, Sachwalterschaft, Minderjährigkeit und Versteigerungsverfahren eingetragen werden.

Grundsätzlich können diese Rechte an einem Grundstück nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden. Hierbei spricht man vom Eintragungsgrundsatz. Ebenso kann jeder auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches, in Verbindung mit der Urkundensammlung, vertrauen.

Eine Grundbuchseinsicht ist für jeden möglich!

Um in das Grundbuch einsehen zu können bzw. dort auch die richtige Liegenschaft zu begutachten wird lediglich der Name oder die Nummer der Katastralgemeinde, die Einlagezahl und die Grundstücksnummer benötigt.

Das Pfandrecht im Grundbuch

Das eingetragene Pfandrecht im Grundbuch dient zur Sicherstellung einer gültigen Forderung. Dies ist eine gängige Form der Besicherung von Wohnbaufinanzierungen durch Banken. Wird ein Immobilienkredit von der Bank an einen Kunden vergeben, trägt sich die Bank mittels einer Hypothek in das Grundbuch ein und hat somit die Möglichkeit diese Liegenschaft zwangsversteigern zu lassen, sollte der Kreditnehmer seinen Ratenzahlungen nicht nachkommen.

Zusammensetzung des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen, wie z.B. dem sogenannten Hauptbuch, in dem die aktuellen Grundbuchseintragungen enthalten sind. Ein weiterer Teil des Grundbuches wird als Löschungsverzeichnis angeführt, in das gelöschte sowie gegenstandslose Eintragungen aus dem Hauptbuch übertragen werden. Und noch einen Teil des Grundbuches stellt die Urkundensammlung dar.

Zusätzlich gibt es dann noch sogenannte Hilfsverzeichnisse wie das Grundstücksverzeichnis, das Anschriftenverzeichnis und das Personen- oder Namensverzeichnis. All diese Verzeichnisse werden unter der Einlagezahl (EZ) geführt, unter der das betreffende Grundstück bzw. der betreffende Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Nutzen Sie unseren Kreditrechner, um sich einen finanziellen Überblick über Ihr Finanzierungsvorhaben zu machen und verwenden Sie anschließend unseren Kreditvergleich um die passenden Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung zu finden.

Hypothek

Um sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können, wird zumeist die Aufnahme eines Hypothekarkredites erforderlich sein. Durch die Abtretung des Grundpfandrechtes vom Eigentümer an die Bank wird das gewährte Darlehen besichert.

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Was ist eine Hypothek?

Der Ursprung dieser Bezeichnung stammt aus dem Griechischen und bedeutet so viel wie Grundpfandrecht. Derjenige der das Objekt (Haus, Grundstück, Wohnung) in seinem Besitz hat, tritt die Rechte an einer Immobilie ab, um im Gegenzug andere Leistungen dafür zu erhalten. In der Regel sind diese Leistungen Geldleistungen. Im Bankwesen wird die Hypothek als Sicherstellung eines Kredites oder eines Darlehens herangezogen. Die mögliche Höhe der Hypothek wird dabei vom Wert des Objektes bestimmt.

Eine Hypothek gilt als Grundpfandrecht. Kommt der Schuldner der Rückzahlung seines Kredites nicht nach, so kann der Gläubiger, meist ein Kreditinstitut, die Immobilie Zwangsversteigern lassen, um die Forderungen geltend zu machen. Die Hypothek ist jedoch immer an eine finanzielle Forderung, z.B. eine Immobilienfinanzierung, gebunden.

Wird eine Hypothek in das Grundbuch eingetragen?

Hypotheken werden grundsätzlich immer in das Grundbuch eingetragen. Somit sichert sich die Bank das Recht an der besicherten Immobilie. Sollten mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen sein, so entsteht eine bestimmte Rangordnung. Diese richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eingabe beim zuständigen Bezirksgericht.

Wie lange bleibt diese Hypothek im Grundbuch bestehen?

Die Aufnahme einer Hypothek ist meist mit der Aufnahme eines Darlehens oder Kredits verbunden. Bezahlt der Kreditnehmer seine Schulden, wie vereinbart, in regelmäßigen Raten zurück, verringert sich dadurch nicht nur der aushaftende Kreditbetrag, sondern auch die anfänglich vereinbarte Hypothek. Somit schrumpft die Hypothek parallel zur Begleichung der Schulden. Ist die Schuld komplett getilgt, so kann vom Kreditnehmer eine Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch beantragt und veranlasst werden.

Wir das mit der Hypothek abgesicherte Darlehen nicht wie vereinbart getilgt, so steht dem Kreditnehmer die Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung der Immobilie bevor. Durch Zahlungen an die Gläubigerbank kann die Zwangsvollstreckung verhindert werden.

Was ist bei einer Hypothek zu beachten?

Der Hypothekarkredit ist sicherlich eine der beliebtesten Finanzierungsformen für Immobilienkredite in Österreich. Auf folgende Punkte sollten Sie dennoch achten:

• Eigenkapitalanteil von mindestens 15-20 %
• Hypothekarkredit nicht höher als 80 % des Immobilienwertes
• Bei Vertragsabschluss in einer Niedrigzinsphase kann ein Fixzinsangebot auf eine bestimmte Laufzeit in Anspruch genommen werden
• Sondertilgungen können vereinbart werden
• Nebenkosten der Baufinanzierung (Grundbucheintragung, Notar, etc.)

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Immobilienbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist ein Verfahren, welches durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnisse einen Verkehrswert (Marktwert) für Immobilien ermittelt.

In folgenden Fällen ist eine Immobilienbewertung notwendig:

• Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
• Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen
• Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
• Wertermittlung der Zwangsversteigerung
• Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
• Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung
• Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
• Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes

Sachverständige für die Immobilienbewertung

Sachverständige haben meist eine wissenschaftliche Ausbildung an Universität oder Fachhochschule. Diese kann die Teilbereiche Architektur, Bauingenieurswesen, Facility Management und Betriebswirtschaftslehre umfassen. Um für die Immobilienbewertung speziell qualifiziert zu sein, bieten Bildungsakademien einschlägige Lehrgänge an.

Solche Immobilienspezialisten können als freie Sachverständige auftreten. Speziell bei Bewertungen im Zuge einer Immobilienfinanzierung treten diese jedoch im Namen von Kreditinstituten auf.

Verfahren der Immobilienbewertung

Je nach Zweck der Bewertung von Immobilien, kann diese unterschiedlich durchgeführt werden. Folgende Verfahren können zur Anwendung kommen:

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren werden Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, welche aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen. Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich für die Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen verwendet.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn es sich um ein Objekt handelt welches vermietet werden soll. Der Wert dieser Liegenschaft wird somit auf der Grundlage des Ertrages ermittelt.

Sachwertverfahren

Zumeist bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern kommt dieses Verfahren zum Einsatz. Somit wird diese Form der Ermittlung sehr häufig für Immobilienfinanzierungen benutzt. Nach einer Marktbereinigung des erhaltenen Wertes entsteht ein regionalmarkt-konformes Ergebnis.

Nutzen Sie unsere Kreditrechner und verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Kosten und über Ihr gesamtes Finanzierungsvorhaben.

Kreditschutzverband (KSV1870)

Der Kreditschutzverband von 1870 (KSV) ist ein privatwirtschaftlicher, führender Gläubigerschutz-Verband Österreichs, mit dem Ziel, Wirtschaftstreibende vor finanziellem Schaden zu bewahren und damit ihre Liquidität zu fördern.

Leistungen des KSV1870

Der Kreditschutzverband von 1870 bietet eine umfangreiche Palette an Dienstleistungen für seine Mitglieder an. Über diesen Verein können Bonitätsauskünfte über das Zahlungsverhalten und die finanzielle Situation eines Unternehmens eingeholt werden. Außerdem wird ein Monitoring (Bonitätsbeobachtung) durchgeführt. Auch das Inkasso bzw. die Geldeintreibung kann vom KSV1870 für seine Mitglieder übernommen werden. Zusätzlich unterstützt der Kreditschutzverband seine Mitglieder mit einer professionellen Insolvenzvertretung.

KSV1870 und Kreditnehmer

Bevor österreichische Banken eine Eigenheimfinanzierung gewähren, wird grundsätzlich eine KSV-Abfrage vom betreffenden Kreditnehmer gemacht. Scheint dieser dann negativ in der Datenbank des Kreditschutzverbandes auf, kann die Kreditgewährung problematisch werden. Negative Einträge beim KSV können durch vorhergehende Kredite, bei denen es Zahlungsprobleme gegeben hat, entstehen. Bei vollständig abbezahlten Krediten sollte die Löschung aus der Datenbank des KSV1870 vom Kreditnehmer veranlasst werden, um bei zukünftigen Krediten und Immobilienfinanzierungen keine Probleme zu bekommen.

Leitbild des KSV1870

Der KSV1870 stellt sich die Aufgabe als Kreditschutzverband für die gesamte Wirtschaft tätig zu sein. Außerdem erklärt dieser, als eines seiner obersten Ziele, seine Mitglieder vor Forderungsausfällen jeder Art zu schützen. Als Marktführer in Österreich sieht der KSV1870 sein wirtschaftliches Ziel, seine Leistungsstärke und Wettbewerbsfähigkeit laufend zu verbessern.

Nutzen Sie unseren Kreditrechner um sich einen finanziellen Überblick über Ihr Finanzierungsvorhaben zu machen und finden Sie die dazu passenden Konditionen anhand unseres Kreditvergleichs.

Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie sind nicht nur die tatsächlichen Kaufkosten, sondern auch die Kaufnebenkosten zu beachten. Grundsätzlich sagt man, dass ungefähr 10 Prozent des Kaufpreises der Immobilie als Kaufnebenkosten veranschlagt werden müssen. Dieser Richtwert erhöht somit die finanzielle Aufwendung für Ihr Eigenheim.

Die Kreditnebenkosten wirken sich vor allem bei kurzen Laufzeiten stark aus, da sie sich über die Laufzeit nicht so gut verteilen als bei längeren Laufzeiten.

Um die gesamten Kreditnebenkosten aussagekräftig vergleichen zu können, reicht es nicht aus nur die angebotenen Sollzinsen zu vergleichen, sondern dafür sollte unbedingt der effektive Jahreszinssatz herangezogen werden.

Nutzen Sie unseren Kreditrechner, mit welchem Sie die Kaufnebenkosten gleich berücksichtigen können, und verschaffen Sie sich einen finanziellen Überblick über Ihre Wohnbaufinanzierung.

Maklerprovision

Bei der Vermittlung eines Kaufvertrages durch einen Immobilienmakler fällt diese Maklerprovision sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer an. Da es lediglich eine Obergrenze für die Provisionen eines Maklers gibt, können diese oftmals verhandelt werden. Bei Immobilien mit einem Wert über EUR 48.448,51 darf die Provision maximal drei Prozent betragen.

Grunderwerbssteuer

Grundsätzlich beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Wird diese Immobilie jedoch von einem nahen Verwandten gekauft, beträgt diese nur zwei Prozent.

Bearbeitungsgebühr der Bank

Die Bearbeitungsgebühr der Banken ist eine einmalige Gebühr, welche für die Kreditbearbeitung (Bonitätsprüfung, Kreditvertrag, etc.) verrechnet wird. Durchschnittlich beträgt diese zwei Prozent und ist bei Kreditinanspruchnahme zu entrichten.

Eintragungsgebühr Grundbuch

Aufgrund der hohen Kreditsummen bei einer Wohnbaufinanzierung werden diese Kredite zumeist mit einer Hypothek besichert. Diese muss beim zuständigen Bezirksgericht in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragungsgebühr für die sogenannte Verbücherung beträgt 1,1 Prozent des Kreditbetrages. Aufgrund der Nebengebührensicherstellung wird meist ein höherer Betrag (zusätzliche 20 %) im Grundbuch vermerkt.

Anwalt- oder Notarkosten

Weitere Kosten fallen durch den Notar oder Anwalt, für die Errichtung des Kaufvertrages und die Erstellung des Antrags auf Eintragung in das Grundbuch, an. Die Höhe der dadurch anfallenden Kosten richtet sich nicht nur nach dem Kaufpreis der Immobilie, sondern auch nach festgelegten Kammertarifen. Es besteht auch die Möglichkeit ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.

Nutzen Sie auch unseren Kreditvergleich, um die richtigen Konditionen für Ihre Eigenheimfinanzierung zu finden.

Für alle Personen die einen Kredit haben oder eine Umschuldung vornehmen möchten und sich unabhängig beraten lassen möchten steht auch die Schuldnerberatung zur Verfügung.

Gerade bei Umschuldungen, Verlängerungen oder Erhöhungen von Krediten für welchen Zweck auch immer kann diese Beratungsstelle in Anspruch gekommen werden.

Die Beratungsstelle bietet verschuldeten Personen Hilfe zur Selbsthilfe an um eine Ver- oder Überschuldung zu verringern oder zu beseitigen.

Die Beratung erfolgt kostenlos, vertraulich und in ganz Österreich.

Die Schuldnerberatung bietet:

• Rechtliche Schuldenberatung
• Wirtschaftliche Schuldenberatung
• Psychosoziale Schuldenberatung
• Präventive Schuldenberatung

Gerade auch bei den Themen von Umschuldungen, für endfällige Kredite, Finanzierungen mit Tilgungsträgern oder bei Fremdwährungskrediten kann die Schuldnerberatung wertvolle Hilfestellungen geben.

Sie erreichen die Schuldnerberatung unter folgenden Kontaktdaten:

Zentrale:

ASB Schuldnerberatungen GmbH
Bockgasse 2 b
A-4020 Linz

Tel.: +43 (732) 65 65 99

Fax: +43 (732) 65 36 30

E-Mail: asb@asb-gmbh.at

Website: www.schuldnerberatung.at

Verzinsung

Da Immobilienfinanzierungen generell sehr individuell gestaltet werden können, besteht natürlich auch die Möglichkeit, sich für diverse unterschiedliche Verzinsungen zu entscheiden.

Verschaffen Sie sich mit Hilfe unseres Kreditrechners einen Überblick über Ihr Finanzierungsprojekt und finden Sie mit unserem Kreditvergleich die passenden Konditionen dazu.

Fixe Verzinsung einer Immobilienfinanzierung

Eine Fixzinsperiode bei einer Immobilienfinanzierung wird üblicherweise auf maximal 10 Jahre vereinbart. Wird solch eine Fixzinsphase im Kreditvertrag vereinbart, kann von keiner Seite (Bank oder Kreditnehmer) eine Veränderung bzw. eine Anpassung des Zinssatzes vorgenommen werden. Auch wenn sich das Zinsniveau während des vereinbarten Zeitraumes ändert, hat das keine Auswirkungen auf die Verzinsung der Finanzierung. Ist die Laufzeit der Fixzinsperiode abgelaufen, kann eine weitere Fixzinsphase vereinbart werden, oder das Darlehen wird zukünftig variabel verzinst.

Zu beachten ist, dass währen einer Fixzinsphase keine Sondertilgungen geleistet werden können.

Variable Verzinsung einer Immobilienfinanzierung

Wird bei einer Eigenheimfinanzierung eine variable Verzinsung vereinbart, so ist der Zinssatz von der Veränderung bestimmter Indikatoren abhängig. In Österreich spricht man hierbei grundsätzlich vom EURIBOR (European Interbank Offered Rate). Steigt das allgemeine Zinsniveau, dann dürfen die Zinsen des Kredits steigen, fällt das allgemeine Zinsniveau aber, müssen auch die Zinsen des Kredits sinken. Der Zinssatz muss angepasst werden, wenn sich der Indikator um mehr als 0,125 %-Punkte verändert.

Wenn eine Immobilienfinanzierung variabel verzinst wird, können jederzeit Sondertilgungen durchgeführt werden, ohne dass Kosten (Pönale) anfallen. Dies muss aber vertraglich festgelegt sein.

Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie gerne bzgl. der verschiedenen Verzinsungsvarianten. Außerdem können Sie anhand unseres Kreditvergleichs die richtigen Konditionen für Ihre Eigenheimfinanzierung berechnen.